土地選びのワンポイントアドバイス　3

2024年08月29日

土地と建物の予算の割り振りの基本的考え方

浜松～磐田～袋井～掛川周辺の静岡県西部地域の場合ですが・・・

土地と建物の予算の割り振りバランスは1対3の割合が基本です。

皆様ご存じの通り、この地域は3大都市圏（東京・大阪・名古屋）と違って比較的土地はお安めです。

仮に総予算4000万なら土地1000万円程度（諸費用含む）、建物3000万程度（諸費用含む）

仮に総予算5000万なら土地1300万程度（諸費用含む）、建物3700万程度（諸費用含む）

仮に総予算6000万なら土地1500万程度（諸費用含む）、建物4500万程度（諸費用含む）

相当ざっくりですが土地と建物の予算の割り振りバランスは実際には上記のようなバランスとなります。

この予算の割り振りをご自身のご用意可能な総額にあてはめ、先ずはスタートします。

次に検討するのが建物価格。

建物価格はお選びいただくお客様の『好み』で構いませんが、建築会社やハウスメーカーによって価格は大きく異なります。

ですから先に・・・そこで選んだ『好みのハウスメーカーや建築会社』に話を聞き、『自分たちの希望の建物の大きさ・構造・仕様・設備を導入した場合、建物予算がいくらになるのか？』を確認します。

そうしてようやく、自分たちが購入すべき土地予算が把握できます。

『全体予算－建物予算＝土地予算』はこのような手順で把握することが出来ます。

また昨今、建築会社は法律により10年間の建物保証の責任を負います。

その前提条件として地盤の強度は自社の建物の加重を長期間支持できるのか？を確認する為、必ず地盤調査を行う必要があり、地盤調査結果のデータを基に基礎設計を行います。

地盤強度に不安定な部分が有ればその状況に応じて様々な基礎補強工事を実施します。

この様な理由により、全ての土地が地盤調査結果に基づく地盤改良又は基礎補強工事（杭工事や柱状改良等）を実施しますが、それらの予算は調査結果によって様々で、50万程度の場合もあれば、極端なケースですと300万近くなる場合もあり得ます。

一般的な仲介物件の場合、実際の地盤強度について購入する土地を契約しないと地盤調査は実施できない為、それこそ一か八かです。

一般的に地盤が良いとされる地域でも『隣の土地は調査結果が良好で一切地盤改良や地盤補強を行わなかった』と聞いても、『自分の土地は地盤が極端に悪い』という事は日常的に起こりえます。

お客様が建てる建物の構造・重量によって、建物を支える基礎の大きさや重量も変化します。

仮に同じ地盤強度であれば建物荷重が重いのか？軽いのか？によって求められる地盤強度は異なります。

それに備え、敢えて地盤対策予算を計上するなら100万～200万程度が一般的です。

ワンポイントアドバイスとしては・・・この地盤対策予算は土地側の費用とみるのか？建物側の費用とみるのか？

本来、現実的には建物側の費用ですが私は土地選びする際の最初の資金計画の割り振り段階では土地予算の費用に含めて考えるべきだと考えます。

細かいことを言い出すと他にもたくさんあるのですが、とにかく『土地と建物の予算の割り振りバランスは概ね1対3』と心得ておきましょう。

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