土地選びのワンポイントアドバイス 6
2024年09月19日
人気エリアの格安物件の理由（お値打ちかどうかは別です）
当然ですが『高い・安い』には必ず理由がある
磐田市内の場合、比較的人気の見付・中泉・国府台・富士見町・富士見台、最近では新駅（御厨駅）人気で明ヶ島原・三ヶ野台・新貝（一部）や鎌田（一部）は当然人気が有りますからそれなりにお値段は高価です。
逆にそれらの場所で沿岸部程度の価格帯（坪単価10～20万以下）であれば、むしろ『なぜ安いのか？』疑ってみることが大事です。一般的な相場（地価公示や実勢価格から判断）よりあえて低く価格設定している物件の原因として多いのが下記の内容です。
①土地に面する道路幅が狭い？（1.8ｍ～4ｍ以下で建築は出来るが道路後退を要する）
②都市計画道路の敷地内に該当しており将来都市計画道路が事業化の際には立ち退き等の場合がある？
③隣接地に大きなまたは高い建物があり日当たりが極端に悪い？
④過去の浸水履歴の問題？
⑤近隣の施設の問題により価格を下げざるを得ない理由がある？
Ａ、線路や国道・県道に面し騒音が絶えない?
Ｂ、一般的に気になる工場・店舗・倉庫・車庫に隣接している?
Ｃ、騒音・振動・臭気が日常的にある?
Ｄ、自治会のごみ集積所に近い・・・等?
⑥極端に地盤が悪いのが判明している？
⑦擁壁の造成費の問題や崖の問題？
⑧建築条件付の土地？
⑨もともと大きな土地を複数区画に分割した際にできた変形地（進入路付きの旗竿地等）？
⑩旗竿地ではないけど整形地ではない（変形地・・・三角形・台形・極端に歪な形状等）？
⑪個人が住宅用として購入するには大きすぎる土地。でも不動産業者や建築会社でさえ買わない土地？
大きすぎるので坪単価は安いが総額は大きく、その結果、誰も買わない土地？
⑫心理的瑕疵の問題？
『心理的瑕疵物件』とは殺人・自殺・火災等、人によっては『最初から聞かされていれば買わなかった』というような理由になりえるような場合を指します。どのような理由なのか確認しましょう。
人によっては『気にならない』、『少し気になるけど安いから問題ない。』と言う人はもちろん購入頂いても構いません。
磐田市内の人気エリアで道路付も良く日当たりも普通、通常の整形地、プロの不動産業者が見て
『良い土地だな。』と思えば・・・建築条件の有り・無しは別に・・・坪単価25万～30万程度は普通です。
駅北の中泉周辺の一部は40万以上の取引もあるそうですが・・・（地元の不動産業者談）。
もし、あなたが『たまたまご縁』があって、不動産会社や住宅会社より早く、先に売主様と直接お話ができる機会が有ったとするなら、運よく先に購入することは出来るかもしれません。但し、売主様は少しでも高く売りたいと思っています。
ですから・・・それ相応の価格で買う覚悟は必要です。
『世間一般的に良い土地』をその地域の相場（地価公示や基準地価を参考にした実勢売買価格）より安く買うことは不可能です。
当然ですが相応のお金を準備する必要が有るのです。
後は『その世間一般的に良い土地』を買ったとして、希望するマイホームが予算内で可能か？これが一番大事です。
その見極めと判断ができるかどうか？そこが本当に大事なのです。
また、この様な人気エリアで『本当のお買い得物件・優良物件・商売につながりそうな物件』があれば、不動産業者や分譲業者が一般市場に出る前に買ってしまいます。業者はプロとして不動産物件を扱っておりますから判断は早いです。
つまり『本当のお買い得物件は一般の市場にはほとんど出回らない』ということなのです。
ほとんどの方が不動産取引を行う場合、誰かしら不動産業者に相談すると思います。
その不動産業者が身内・親族・その友人・知人・または今はやりの一括査定サイトでも・・・。
そして本当に良さそうな立地なら少々高くても最初に相談を受けた業者が購入します。
（もしくは買ってくれそうな建築業者に情報を流します）
もちろん分譲業者が買った『お買い得物件』は後に『不動産業者や建築業者が売主の建築条件付土地』として通常の相場価格で宅地分譲されます。
以前にもお話ししましたが『人気エリアで日当たりが良く、土地に十分広さがあって、道が大通りすぎず狭すぎず、できれば買い物便や駅などの交通便も良くて、価格がお手頃で、建築条件が無い物件。そのような物件ありませんか？』と聞かれても、この様な事を知っている不動産業者は『なかなか無いですね。』と言わざるを得ないのです。
尚、ここでは市街化調整区域の土地は考慮しておりません。市街化調整区域の土地は原則として市街化（開発行為）を抑制するエリアですが、個々の土地条件によって開発行為（建てることができる建築物の用途や規模・種類）が認められる場合があります。磐田市の場合、昭和51年10月12日以前からの宅地（線引き前宅地や既存宅地の確認済の土地、都市計画法の許可を得て開発可能な土地）等があります。
もし、仮に『未公開物件』とするなら、土地の立地やスペックは或る程度良い条件かもしれませんが、価格については一般的な通常相場より相当お高めの設定になります。そうでなければ『未公開物件』などと謳うメリットがありませんから・・・。
当然『未公開物件』という極秘性を強調し営業されます。
「他の不動産業者等には『一切他言無用』でお願いしますね。それが守れないならあなたには紹介できません。どうします？」って感じの営業トークになると思います。
また、「未公開物件ですから判断は早めにお願いします。あなたと同時に以前から声を掛けていただいているお客様に2～3件、同時に紹介してますから・・・早い者勝ちです！」とも・・・。
これが『未公開物件』の紹介方法です。
『未公開』を盾に誰にも相談させることもできない状況を作り、早急な判断を迫る手法です。
この状況で迷わず判断できるのが土地仕入れに長けているプロの不動産業者ですが、一般のお客様で知識経験が少ないお客様には・・・当然お勧めできる訳が有りません。」
未公開物件て『良い情報が安い価格＝通常の相場価格』で手に入るのだと考えている人が多いですが・・・考えが甘いです。
下記は土地購入における思いがけない諸費用（金額は一般的な過去事例による）の一例です。ご参考まで。
① 草刈及び草刈後の草撤去費用（30～60万程度、状況により異なる）
② 隣接地境界工作物の撤去復旧工事費用（10～100万程度、状況により異なる）
③ 引き渡し後に判明した隣接地に関わる水道管越境に対応する工事及び新規水道引込み工事等
（50～100万、状況により異なる。尚、決済引き渡し前の判明は難しいことが多い。
工事を始めて掘ってみて初めて判明することは意外と多いのです。
そして市役所保管の管網図も100％正確とは限らないのです！）
④ 築年数が古い家屋撤去後の旧水道管引込みの新規水道引込み工事（一般的には40～50万程度。※状況により大幅に異なる）
⑤ 電柱及び支線の敷地外撤去に関する費用（50万程度、状況により異なる）
⑥ 隣接地と共同設置の塀等の高さに関する違法工作物の撤去、復旧工事（20～50万）
⑦ 現況田の造成工事（300～500万程度）
※『農地は安く買えるから、知り合いから農地を買って・・・。』
仮に農地が買える要件があったとしても、本当にご注意ください！
⑧ 道路や隣接地との高低差のある土地に関する対策費用（200～500万）
※これは本当に注意が必要です！安く見えても決して安くはありません！
⑨ 地中埋設物撤去費用（具体的な金額を予算として明示することは妥当ではありませんが数万円～数百万以上としておきます）
地中埋設物は売主の告知が無い限り、地面の下（地中）の話ですから一見地表面を見ただけでは全く分かりません。
そのためほとんどの場合、土地引き渡し後、地盤改良工事や建物基礎工事等を行った後に判明します。極端な場合は土地契約後の地盤調査により異変に気が付き判明する場合もあります。
地中埋設物の取り扱いに関し、重要事項説明書の特記事項や売買契約書（案）の特約条項で『契約不適合責任及び地中埋設物に関し、売主は責任を一切負わない』とする内容の書面を時々見かけます。この点は本当にリスクが高すぎる為、そこは買い付け証明書提出時に明確に記載しておくことが大事です。もし買い付け書面の記入をするときに、その書面の購入条件欄に地中埋設物に関する文言が一切抜けていた場合、その仲介業者に指摘することをお勧めします。
そして売主側仲介業者に交渉し、地中埋設物があった場合の売主責任を担保する文言の記載をお願いしてみましょう。
本来、公平な不動産取引を考えると一般人の買主が地中埋設物の存在や、埋設物撤去に関する費用負担の額を想定することは困難です。
しかし、買主及び買主側仲介業者よりその旨の申し出がない場合、売主側仲介業者はその部分を削除し、重要事項説明書及び契約書案を作成交付する可能性もあります。
売主側仲介業者とすれば売却依頼をしてくれた売主に余分な不安や費用負担を掛けさせない為、そして少しでも売主の売却金の残額が多くする為だと思いますが、買主のあなたは不安材料でしかありません。
通常の場合は地中埋設物が無い事を前提にしておりますが、売主様や売主側仲介業者から事前に告知事項として地中埋設物有りと説明があれば、買主としては売買契約書の条項で売主の契約不適合責任及び地中埋設物の取り扱いに関する条件記載をしっかり入れてもらうことが大事です。また、その取扱い期間を引き渡し日より一定期間（どんなに短くても３ヶ月以上）としてもらうことをお勧めします。
特に地盤が弱い地域で旧建物があった場合で、旧建物が鉄骨造やコンクリート造の比較的重量のある建物を撤去した場合の旧建物解体工事後の基礎補強杭等の地中残置物は本当に注意が必要です。
もし、例えば仮に、地盤調査による建物荷重の支持層が地表から10ｍ弱く、新たに基礎補強工事にコンクリートパイルや鋼管杭を施工する必要がある場合ですと、元々建っていた建物の旧基礎補強杭等も同様に地表から10ｍ以上入っていた可能性があります。
建物解体工事と併せ、地表より2ｍ程度は撤去済の場合が多いですが、それより深い部分（この場合、地表より2ｍ～10ｍ）は残置されている場合もあります。そのように契約書面に記載されていたとしても仲介業者の説明で『新築の建物に影響がなければ大丈夫です！』と説明を受けたりする場合もあるかもしれません。
でも決して騙されないで下さい。しっかりした建築会社では、そのような場合、判明した地中埋設物を完全に撤去しなければ建築不可の場合もあります。
コンクリートパイル等は通常の解体工事で撤去できず、特殊な工事を行わないと撤去できないような場合もあります。
その物件の場所がどうしても良く、上記の地中埋設物撤去費用が買主負担で必要であり、重要事項説明書及び売買契約書にも記載があり、契約前にそのことを買主様が承知の上であれば問題ありません。
但し撤去費用が仮に300万円～500万円、長さや本数の状況よっては千万単位の場合もあり得るかも知れない・・・。
そのことはご承知おき下さい。
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