土地選びのワンポイントアドバイス 8
2024年09月22日
普通の不動産屋の考え方を教えます!儲かる不動産ビジネスの王道!
『商品土地の仕入れ』=『建築条件付き土地・建売分譲住宅用地の仕入れ』
一般のお客様には夢の無い話で恐縮です・・・ですがこれを知っておけば土地選びの現実が分かります。
その結果、あなたの土地選びの具体的な行動が変わります。多分・・・必ずです・・・。
『商品土地』とは仕入れ→加工→販売→儲かる=『建築条件付きの土地』。このロジックが成立する土地のことです。
多くの建売分譲住宅会社や『建築条件付き土地』を販売戦略にしている住宅会社の場合、日夜このロジックに成立しそうな土地を一般のお客様以上に本気で、一生懸命探しています。
これはビジネス(商売)ですから、一般の方がご自身のマイホーム用地として土地探しを行っているのとはスピード感が全く違います。もし条件に見合う物件があれば、プロとして『この土地はこのように分割し宅地分譲10区画できそうだな・・・。このイメージが一瞬で湧くのです。その判断は本当に早く、直感です。
その情報をどこかでキャッチできれば当然ですが一旦買取ります。上手く売れれば儲かりますから。
このような土地は一般的には古いアパート・マンション・工場・倉庫・企業・商業施設等の跡地や市街化区域内の農地(田・畑でもちろん未造成)のように広い土地だったりするので、一般の方が買える大きさでもなく、一般の方である『あなた』は気が付くこともないかもしれません。
というか、一般市場に出す前の水面下での話ですから無理もありません。
ですがプロの不動産業者は見ている場所が違うのです。
また、建築条件付き土地を販売する住宅会社の営業マンは、本心として理想的な土地を創造・提供し、世の中のお客様のお役に立ちたいと誠心誠意を込めて本気で思って活動しています。本気で物凄く頑張っているんです!
もちろん会社の経営方針に従って経済活動をしております。自分たちが一生懸命、歩き回ってやっと探して見つけた土地です。
当然ですが自社の建物を建てていただくことになりますが、基本的には自由設計でご提案可能です。
『その地域で希少性があり、安心安全な不動産物件を提供したい!』
『こんな素敵な土地に自社の自慢の技術で、素敵なお家を建ててほしい!』
・・・これは『建築条件付き土地を扱う営業マンの本音』です。
その土地が気に入っていただけたなら・・・
お申込み→土地売買契約→売買契約締結後3ヶ月以内に自社で建築請負契約を締結していただくことが、土地売買契約の条件となります。これが『建築条件付き』の意味です。3ヶ月以内に建物請負契約が不成立だった場合、もちろん土地契約は白紙解除となります。
もう少し詳しく言うと・・・例えば、駅周辺や高台の新興住宅街など、世間一般的に人気エリアではあるけれど、一般住宅用地として販売される土地が少ないエリアが有ったとします。もし、所有者の相続や移転で丁度いい大きさの物件が出れば、人気エリアですから直ぐに買い手がつくエリア。そのようなエリアで、たまたま『ある程度大きな土地』が売り出されるとします。
2~3区画以上の大きな地積があった場合、通常、一般個人では大きすぎて買えません。
総額だって高くなりすぎますし・・・そもそも、そんな大きな土地を買ってしまうと後々、土地をもてあそばせてしまいます。人によっては結果として草取りなどの管理が大変です。ついでに折角ですから『土地の単価の不思議』もお話しておきましょう。
実際どんなに人気のエリアでも、一般的な地価公示や基準地価レベルの単価は『一般的な住宅用地の大きさ』が基本です。
それ以上に大きいと、理不尽に思えますが単価は激減します。買う側からすれば、単価は安くなります。
仕方ありません。買える人が限られてしまいますから・・・
売主様側の立場からすると・・・売主様がイメージしている、その地域の通常相場レベルの単価には残念ながら到底なりません。
不動産の世界では・・・大きすぎることは最大のデメリットなのです。
ですから一般の売主様は、一般的な住宅用地以上の大きな土地を処分する場合、単価を安くしてでも一括で売らざるを得ないのです。
一つ、分かりやすい例え話をします。
仮に・・・あなたはマグロを買って食べたいとします。
本当は美味しいマグロを安く買って食べたいのが本音です。
もし、魚市場に行ってマグロ一本、丸ごと買えば単価は安く買えます。
でも、一般消費者はマグロ一本は買いません。
そんなにたくさん要らないのです。一般消費者はお刺身程度で十分です。
少し予算UPすれば寿司屋さんで本当に美味しいマグロが一貫(シャリの上のマグロの切り身1枚)から食べられます。一般消費者はこれで満足できます。
話を大きな土地に戻します。
一般の人は宅地建物取引業の免許を持っていないので、大きな土地を分割し、反復継続し売買することはできません。
一回限りの売買しかできないのです。
もし例えば、仮に・・・826㎡(約250坪)の売土地が有ったとします。
この大きさですと一般個人で買う方はほとんどいません。
しかし不動産会社は宅地建物取引業免許を持っています。そこで情報を入手した住宅会社が一旦買い取り、その地域でニーズのある大きさに分割加工します。大きな土地でも資金調達さえできれば再販ビジネスができます。
住宅業界で言えば『建売分譲住宅』や『建築条件付き土地』も買取再販ビジネスの一種。
建売住宅・建築条件付き土地がたくさんできる秘密がここにあります。
通常の住宅用地は
磐田市内なら165㎡(50坪)~200㎡(60坪)程度が売れ筋の大きさです。
浜松市内なら132㎡(40坪)~165㎡(50坪)程度が売れ筋の大きさです。
ですから
磐田市内なら50~60坪で4~5区画の分譲地に加工します。
浜松市内なら40~50坪で5~6区画の分譲地に加工します。
後はその地域のニーズに合った販売戦略に基づき価格設定し販売すれば良いのです。
仮に1000㎡を超える大きさの土地でも同じです。1000㎡超えの大きな土地の場合、土地利用申請や開発行為許可申請が伴います。
ですから不動産業者側としては1000㎡以下の土地を購入するより『更に低い土地単価』で土地を仕入れる必要があります。
この様な1000㎡超えの大きな土地は各種法令制限、造成工事の技術的基準に合わせて設計する必要がある為、その基準をクリアーする為には莫大な経費が必要だからです。この時、許認可申請費用・造成工事に伴い、販売価格が想定外に高額になるリスクがあります。しかし、このビジネス・・・物件状況によっては開発道路を新設したり、一つの街そのものを作ってしまうことも出来ます。
ですからどの様な大きさの一団の土地が出てこようが、その地域でニーズのある大きさに加工すれば、どんな土地でも商売が成り立つのです。逆にその分も見越して安く買わないと、大赤字のリスクもあります。この点を十分考慮・検討し、商売が成り立つ場合のみ購入します。
そして自社の建物がたくさん建つのであれば、ほぼビジネスは成立しますが、『建築条件付き土地』又は『建売分譲住宅』にしないと、全くそろばんが合いません。
このようなビジネスを展開し世の中に提供することによって社会貢献する活動。これが『建築条件付き土地』『建売分譲住宅』のビジネスの基本的な考え方です。相場より安く仕入れができて自社で建築も出来る『買取り再販ビジネス』は、とても儲かるビジネスです。
また、本当に人気のある地域でしたら、『土地は多少高めの価格で仕入れても建物の棟数が複数見込めれば建物分の利益で土地分のマイナスを回収すればOK』と割り切った考え方も出来ます。
しかし、この様な買取り再販ビジネスのノウハウが有ったとしても買取しない例外はあります。
一般的に『売れ筋の大きさに満たない小さな土地』・『旗竿地のような変形地』『道が狭い土地』『敷地と道路に2mを超えるガケ(高低差)がある土地』『古い擁壁が設置してある土地』・・・等。
又は一般的な大きさよりは多少大きいけど、2区画に割れない中途半端に大きな土地・・・。
それで尚且つ周辺相場より割高な土地。残念ながら不動産会社・住宅会社は一切買取してくれません。
但し、このような大きさだったとしても何かの事情で割安だったら話は別です。
割安なお買い得物件ならどこかしら一社ぐらいの不動産業者・住宅会社が確実に買います!
買取り再販ビジネスの具体的な計画は・・・買った後からじっくり・・・ゆっくり・・・儲かるプランを考えれば良いのですから・・・もちろん市場に供給するタイミングも考えて。資金力に余裕が有る会社なら・・・一番競合が少ないベストなタイミングを見計らいながら・・・。
『建売住宅』や『建築条件付き土地』を住宅会社が仕入れる場合、『この場所だったら確実に売れる!』という事が土地仕入れを検討する際の一番の基準です。その次は価格。どんなに良い場所でも割安でなければ不動産業者・住宅会社は買いません。
あくまでビジネスですから最終的には利益が得られることが絶対です。
尚、最近では1区画や2区画程度の小さな土地でも積極的に購入している業者が多いですね。
別にこのビジネスが悪いわけではありません。これも不動産業界・建築業界の真っ当なビジネスです。
ですから・・・結論的に言うと・・・もし、今、買いたいエリアに希望の物件が無く、そこが人気エリアだった場合・・・
どんなに時間を費やして待ったとしても、通常、常識的に、市場に出てくる物件は地域相場に準じた価格の『建築条件付き土地』、又は『建売分譲住宅』となります。
そうでなければ業者が買わなかった土地という事です。このような物件がアットホーム・スーモなどのオープン物件として出てきます。もし単独の土地が普通の一般媒介・又は専任媒介等の仲介物件で『一般的に良い土地』なら、相場より10~20%高額で・・・それ以外の多少の難あり物件は相場より5~10%割高で市場に出てきます。
普通に考えれば分かることですが、通常のその地域の相場は地価公示や基準地価より安くなることは絶対にないのです。
売主様だって少しでも高く売りたい。売主様も買主様以上に高く売れる方法を勉強しています。
売主様は特に何の理由もなく、相場より安く売る理由はありません。
『売主様が複数の相続人で、売却したお金を共有者で早く現金化して分けたい』『借金返済の為、早く処分したい』とか・・・何かしらの事情で売急ぎの場合を除いて・・・。
ですから、もし『地価公示や基準地価等の相場並み』か相場の単価より安く出てくることがあれば、必ず安い理由を確認してください・・・一般論として『あり得ない』ことですから。
きっと単価を安く設定せざるを得ない理由があります。このような物件を買うのであれば、その安かった分、又はそれ以上に・・・買った人が家を建てる時に、後から必要なお金を支出することになります。
この点を『知っていたか?』・『知らなかったか?』
今回の土地セミナーのとても大事なポイントの一つです。
注文住宅の為の失敗しない土地選びセミナー | 静岡県西部地域の不動産なら株式会社木内不動産 (kiuchi-fudousan.com)