土地選びのワンポイントアドバイス 9
2024年09月27日
木内不動産の土地案内は『当社の安定したサービスの供給の一環』として一緒に土地見学＝土地案内します！
そこで活きた土地の見方をアドバイスいたします！現地ではメリット・デメリットを本音でお話します。
そこには変な忖度は一切ありません。私が自分の子どもに勧められるか？の観点でアドバイスすることを心がけています。
土地案内終了直後（直感）の印象で今日見た中で、ご夫婦の１位の土地を選びましょう。
でも『まだ買ってはいけませんよ！』
私の様々なお話も参考にしていただき、いくつかの物件見た中でご夫婦がそれぞれ順位を付けてみます。
1位の物件が一致しないこともありますが、ここで夫婦がお互いの意見を述べ、それぞれの考えや想いを全て出す事が大事です。
その上でお互いに相手を尊重しながら候補地を一つ選んで頂きます。
時間にして5分か10分の作業です。意外とこの作業は楽しい作業です。
ここで注意することは一点。
『これだ！』と思う物件があったとしても、いきなり買付証明書は、まだ相手方（売主側業者）へ出さないということです。
但し、信頼できるパートナーに書いて預けておくのは可です。
せっかく候補地が決まったとしても建築のプロが見た場合、もしかするとあなたが考える理想の住宅がその土地に建築出来ないかもしれません。そのためまず先に、その土地でプランが成り立つのかを確認することが大切です。
案内してくれる不動産業者の担当者（私も含めて）はあなたが理想とする家のプランは分かりません。
そのことを一番理解しているのはやはり住宅会社の担当者です。
不動産業者と住宅会社は似て非なるものです。
ここはやはり住宅のプロに任せましょう。
因みに・・・このタイミングで複数社の建築会社に同一の土地でプラン作成依頼するのは『無し』です。
また土地は２つと同じ物件は無いですから下記の検討をしている間に『他の誰かに買われてしまった』もしくは『売主が事情により売るのを止めた』としたら残念に思うかもしれません。
その時はその物件は最初から『縁が無かった』『もともと無かった』と思えば良いのです。
売れてしまっていた場合でも決して後悔する必要はありません。
この様なことは『不動産あるある』です。どうしても一点ものの不動産（土地）である特性上、回避することは出来ません。
正しい手順や方法で手際よく、速やかに検討をしたとしても・・・
今後もこのような『買い付け負け・・・等』が無くなることは有りません(イヤな言い方で申し訳ありません・・・）。
『ご縁の無い土地』はさっさと諦めて2番手の候補地、3番手の候補地へ気持ちを切り替えることが大事です。
また、土地購入の段階で住宅ローンをご利用の場合はこのタイミングで住宅ローンの事前審査の申し込みをして下さい。
建築会社の営業担当者は100％住宅ローンの事前審査書類を持ち歩いていますので是非ご相談してみて下さい。
通常なら申込書を金融機関に提出し、一般企業にお勤めで過去に金融事故（ブラックリスト）の問題の無い方なら2～3日で回答が出ます。そこで融資額に問題が無ければ今後の契約に向けて一歩前進することができます。
勿論、住宅ローンを利用して土地購入する場合には融資特約をつけますが、そうはいっても売主様からすればある程度確実に融資の承認が得られる方と契約することを望まれます。わざわざ高い印紙税を貼って契約したのに、『実は融資がダメでした・・・契約は白紙解除』とはなりたくないので。事前審査の承認を取得しておくことは土地の売買契約を締結する上でのマナーだと思って下さい。
土地の契約書上の融資特約の期限は一般的には土地契約後1ヶ月～1.5ヶ月です。
この1ヶ月・・・余裕があるように感じるかもしれませんが、全く余裕はありません。
住宅ローンは今日申し込みして、明日融資が実行されるようなものではないのです。
金融機関の本審査期間として1～2週間必要となります。本申し込み→本審査→本承認までが通常2週間です。
ですから『土地の売買契約＋建物建築請負契約の両方の契約が整った後、1週間以内に金融機関への本申し込みを行わないと、ローン特約の期限内に決済・引き渡しが間に合わないぐらいにタイトスケジュールになっております。
かといって・・・ローン特約期限が2ケ月だと長すぎて売主側不動産業者の了承が得られにくいこともあります。
『ローン特約期限・・・なんで2ヶ月も必要なの？1ヶ月でやってください、やれば出来ますよね』
住宅ローンに関しても土地を選ぶ段階の前にしっかり検討しておきましょう。
土地の候補地が1つ決まりましたらあなたのお気に入りの建築会社に相談します。
その上で候補地にお気に入りの建物が入るかプラン作成してみましょう。
従来の建物からの建替えなど、あなたがそこに住んでいた経験があればその土地及び建物の問題点（日照・通風・隣接地等からの視線・近隣からの騒音・臭気・振動等）や不安がはっきり分かるはずです。ですからその問題点を克服しつつ、理想とする住まい方を実現できるプランを作成すれば良いわけです。
しかし今回は『土地から』購入して住宅を建てるので、その土地の欠点がわからない場合が多いと思います。
そこで信頼できる住宅会社（専門家）に相談し、あなたの夢や希望を取り入れつつ、第三者的に見た時の注意点やアドバイスを新居プランに盛り込んでもらい提案してもらうことが大事です。
そのためにはプラン作成にあたり住宅会社の担当者（場合によっては設計担当者や水道業者、外構工事業者も含めて検討してもらう）に物件及び周辺環境をしっかり調査してもらう必要があります。
その上で必要となる建物本体工事、付帯工事、諸経費（概算見積もりで可）を全て見積もりしてもらうことです。
もちろん設計GL（＝グランドライン＝その土地に建物を建てる際の基準となる地盤の高さ）に応じた造成工事、それに伴う盛土工事や削土工事、それに伴う土留め擁壁工事、水道引込工事、水道引き込み管が古い又は細い場合は引き込み替え工事、カーテン工事、照明器具工事、地盤調査結果に応じた基礎補強工事、外構工事（門、塀、カーポート、外部物置等）、の予算もしっかり見ておきましょう。
具体的なプランと見積もりが出てきます。夢（プラン）と現実（お金）が具体的になりますし、そこで一喜一憂することも多々あります。もしかしたら打ち合わせ後、意見の違いから夫婦喧嘩することもあるかもしれません。
しかし『土地選びからのマイホーム取得』プランの一番楽しいステップが実はこの段階だと思います。
実際に紆余曲折しながら満足のできるプランができた喜びは何物にも代えがたい感動となることでしょう。
もちろん地鎮祭から始まり上棟式を経て夢のマイホームが少しずつ出来あがっていく過程を見ることができるのも土地から購入しマイホームを建てる醍醐味です。将来計画当時のことを思い出す事があると思いますが、やはりこの段階の思い出が一番強く残っていると思います。いえ、ここははっきり言わせてもらいます。
そうでなければいけないと思いますし、そのステップに真剣に向き合わなければ『マイホーム取得の成功』は得られないはずです。
そして、ここが『私のアドバイスの最大の肝』でもあります。
ここで本当に満足できる建物プランを検討するからこそ、『この家が手に入るならこの土地を買おう』という土地選びの理由付けができるのです。
これにより何十年経ってもこの土地に家を建てたことを後悔することはほぼ無くなります。
土地の条件だけで決めたわけでなく『土地』＋『建物』＋『諸経費』＝『購入価格』の全ての条件を検討した上で、今目の前にある『この土地』を買う判断が迷うことなく出来るのです。
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